La vivienda que no calza

Durante décadas, el debate habitacional en Chile se resumió en una sola frase: faltan casas. Y la respuesta fue coherente con el diagnóstico: construir más y empujar a las familias hacia la propiedad. Esa política produjo avances enormes, que conviene no minimizar. Pero esta semana, en Punto Aparte, dedicamos cuatro días a mostrar por qué ese diagnóstico se quedó corto. El problema chileno de vivienda ya no es solo cuántas casas faltan. Es un problema de calce: entre la vivienda que existe, la que se construye, la que las personas pueden pagar, el tipo de hogar que la necesita y los instrumentos con que el Estado intenta resolverlo. De ahí el nombre de la serie: la vivienda que no calza.

El primer descalce es el del arriendo. En 2002, el 17% de los hogares arrendaba; en 2024, el 26%, según el Censo. Uno de cada cuatro hogares, y uno de cada tres en la Región Metropolitana. La vivienda propia, en el mismo período, cayó de 72% a 61%. No podemos afirmar que sean las mismas personas arrendando toda la vida -para eso haría falta seguir a las mismas familias por décadas-, pero sí que el arriendo dejó de ser una etapa marginal y se volvió una forma estructural de habitar. Y quienes arriendan no son solo jóvenes de paso: el arrendatario promedio en Santiago bordea los 43 años. Frente a eso, la política pública recién empieza a moverse: esta semana el Estado abrió un subsidio de arriendo para personas mayores que cubre hasta el 90%, un reconocimiento incipiente de que, para algunos, la mejor solución habitacional no es comprar, sino arrendar con seguridad.

El segundo descalce es económico, y es el más contraintuitivo. Chile tiene, al mismo tiempo, casi 100 mil viviendas nuevas sin vender y un déficit de cerca de 492 mil viviendas. Casas sin familia y familias sin casa. La explicación la aporta un estudio de la Asociación de Bancos, con datos del Banco Central y el INE: entre 2010 y 2026, el precio real de la vivienda subió 111%, mientras los ingresos reales de los hogares subieron apenas 35%. Y -dato clave- la tasa hipotecaria no se encareció en ese lapso: bajó levemente, y es de las más bajas de América Latina. Es decir, el problema de acceso no se explica principalmente por el costo del crédito, sino por una vivienda que se despegó de los salarios. Como conviene atribuir cuando la fuente es el propio gremio bancario, es la ABIF quien lo plantea; pero la conclusión, sostenida en datos oficiales, es difícil de rebatir: un mercado hipotecario desarrollado no alcanza a compensar precios que crecieron mucho más que los ingresos.

El tercer descalce es de medición. El déficit cuantitativo oficial ha bajado de forma real -de 742 mil viviendas en 2002 a 492 mil en 2024- y el Estado construyó más de 260 mil soluciones en el último plan, superando su meta. Pero ese indicador mide una cosa específica: hogares allegados, hacinados o en viviendas irrecuperables. No captura otras formas de precariedad: la sobrecarga del arriendo, la inseguridad de tenencia, la mala localización. Por eso puede convivir un déficit que baja con campamentos que crecen: el último catastro de Techo registró 120 mil familias en asentamientos, más que antes. No es una contradicción ni una prueba de que las cifras mientan; son instrumentos que miden fenómenos distintos. La lección, para cualquiera que trabaje con indicadores, es conocida: reducir la métrica no es lo mismo que resolver el problema que la métrica solo mide en parte.

El cuarto descalce, el que ordena a los otros tres, es demográfico. Entre 1992 y 2024, la población chilena creció, pero el número de hogares se duplicó, de 3,3 a 6,6 millones. La razón es que el hogar se achicó: de 4 a 2,8 personas en promedio, con los hogares unipersonales saltando del 8% al 22%. Un estudio de la Universidad de Chile y Déficit Cero estimó que solo esa reducción del tamaño de los hogares aumentó la demanda de vivienda en 28%, más que el propio crecimiento poblacional. Dicho de otro modo: aunque Chile envejezca y tenga menos hijos, necesita más viviendas, no menos. Pero la conclusión fácil -construir unidades más pequeñas- sería un error: entre los hogares que hoy componen el déficit, más de la mitad tiene niños y casi un tercio, un adulto mayor. No hay una familia tipo. Hay muchas, con necesidades opuestas.

Y sobre todo esto pesa una restricción fiscal creciente. El subsidio promedio para los sectores vulnerables se multiplicó por más de seis en tres décadas, y el mismo estudio estima que cerrar el déficit de una vez, con la estructura actual de subsidios, costaría alrededor del 7% del Producto. Ese número no es una factura que exista, sino una simulación; pero es útil, porque plantea la pregunta correcta: si el mismo instrumento cuesta cada vez más y aun así no cierra la brecha, quizás el problema no sea la cantidad de recursos, sino el diseño de la solución.

Ahí está, me parece, el punto que la semana dejó en claro. Chile resolvió durante décadas su vivienda de una sola manera, y esa manera logró mucho. Pero se pensó para un país de familias grandes, jóvenes y parecidas entre sí, que ya no existe. El país de hoy tiene más hogares, más pequeños, más viejos y más diversos. La propiedad puede seguir siendo la mejor solución para muchas familias. Lo que dejó de tener sentido es tratarla como la única solución para hogares que ya no se parecen en nada. No es una discusión sobre cuántas casas construir. Es una sobre qué vivienda, para quién, dónde y bajo qué forma de acceso.

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